Povrat kaucije u Nemačkoj jedno je od najčešćih pitanja stanara nakon iseljenja iz stana. Predali ste ključeve, odjavili stan, preselili se i prošlo je nekoliko meseci. Međutim, nekoliko stotina ili čak nekoliko hiljada evra vaše Mietkaution i dalje je kod bivšeg stanodavca.
Da li stanodavac sme da čeka šest meseci? Da li nakon šest meseci automatski mora da vam vrati ceo iznos? Može li da zadrži kauciju zbog Nebenkostenabrechnung? Da li sme da vam naplati krečenje, rupe od bušenja ili ogrebotine? I šta možete da uradite ako jednostavno ne želi da vrati novac?
Odgovor je malo složeniji od često ponavljanog pravila „stanodavac ima šest meseci“.
Nemački zakon ne propisuje univerzalno pravilo prema kojem stanodavac automatski mora da vrati celu kauciju tačno šest meseci nakon iseljenja. Bundesgerichtshof je potvrdio da stanodavac nakon završetka ugovora ima pravo na razuman period u kojem može da proveri postoje li prema bivšem stanaru još potraživanja. Koliko taj period traje zavisi od okolnosti konkretnog slučaja, a u određenim situacijama može trajati i duže od šest meseci.
To, međutim, ne znači da stanodavac može bez obrazloženja mesecima ili godinama da drži celu vašu kauciju.
Kod iznajmljivanja stambenog prostora pravilo je jasno.
Prema § 551 BGB, ugovorena sigurnost koju stanar daje stanodavcu može iznositi najviše tri mesečne kirije bez Betriebskosten koje se plaćaju kao paušal ili akontacija.
U praksi se zato govori o tri Nettokaltmiete ili Kaltmiete.
Ako je, na primer:
Kaltmiete: 900 €
Nebenkosten: 250 €
Warmmiete: 1.150 €
maksimalna novčana kaucija u pravilu nije 3 × 1.150 €, već 3 × 900 € = 2.700 €.
Ne.
Ako je dogovorena novčana kaucija, § 551 BGB daje stanaru pravo da je plati u tri jednake mesečne rate.
Prva rata dospeva na početku najma, dok sledeće dve dospevaju zajedno sa narednim mesečnim kirijama. Ugovorna odredba kojom bi se prava stanara iz § 551 BGB nepovoljnije promenila u pravilu nije važeća.
Novac od kaucije nije običan prihod stanodavca.
Kod klasične novčane kaucije stanodavac je dužan da novac drži odvojeno od svoje imovine i da ga uloži na način predviđen § 551 BGB. Prihod odnosno kamata od takvog ulaganja pripada stanaru i povećava sigurnost.
Cilj odvojenog čuvanja je upravo zaštita novca stanara, između ostalog i ako stanodavac upadne u finansijske probleme. BGH je više puta naglašavao obavezu odvojenog držanja novčane kaucije.
Za stambeni prostor u studentskom ili omladinskom domu zakon predviđa posebnu iznimku od obaveze obračunavanja kamate.
Ovo je najčešće pitanje i upravo ovde nastaje najveći broj nesporazuma.
Kaucija ne mora automatski da bude vraćena istog dana kada predate ključeve.
Stanodavcu mora biti omogućeno određeno vreme da proveri da li postoje potraživanja iz završenog ugovora o najmu.
BGH navodi da se stanodavcu nakon završetka najma priznaje angemessene Frist, odnosno razuman rok, u kojem može odlučiti postoje li potraživanja i hoće li se zbog njih koristiti kaucijom.
Koliko je vremena razumno zavisi od konkretnog slučaja.
BGH je izričito naveo da okolnosti mogu biti takve da je stanodavcu potrebno i više od šest meseci. Zakonodavac upravo zato nije uveo jedinstveni zakonski rok za povrat Mietkaution.
Treba razlikovati dve stvari.
Jedno je vreme potrebno za obračun kaucije.
Drugo je zastara određenih potraživanja stanodavca zbog promena ili oštećenja stana.
Prema § 548 BGB, potraživanja stanodavca zbog promena ili pogoršanja iznajmljene stvari načelno zastarevaju za šest meseci, a taj rok počinje kada stanodavac dobije stan nazad.
To je jedan od razloga zbog kojih se u javnosti često pojavljuje formulacija da stanodavac „ima šest meseci“.
Ali to nije isto što i zakonsko pravilo da je šestog meseca kompletna kaucija automatski dospela za povrat.
Ako je prošlo šest meseci, prvo treba proveriti zbog čega se kaucija još uvek zadržava.
Ako stanodavac ne navodi nikakvo konkretno potraživanje, nema otvorenih Nebenkosten, nije prijavio štetu i ne postoji drugi opravdan razlog, imate mnogo jaču osnovu da od njega zahtevate konačni obračun i povrat novca.
Ako, međutim, postoji još otvoreni godišnji Nebenkostenabrechnung i realno je očekivati doplatu, deo kaucije može ostati zadržan.
Važno je i znati za odluku Bundesgerichtshofa iz 2024. godine.
BGH je u predmetu VIII ZR 184/23 dodatno pojasnio odnos između šestomesečne zastare zahteva za štetu i prebijanja takvog zahteva sa novčanom kaucijom. Posledica je da stanar ne treba automatski da pretpostavi da samim istekom šest meseci svaki zahtev za štetu postaje neupotrebljiv u obračunu kaucije. Da li je prebijanje moguće zavisi od pravnih uslova konkretnog slučaja.
Da, ali postoji važna razlika.
Kaucija obezbeđuje i potraživanja koja mogu nastati iz završnog obračuna Betriebskosten odnosno Nebenkosten.
BGH je zato potvrdio da stanodavac može nakon završetka najma zadržati odgovarajući deo kaucije ako godišnji obračun još nije napravljen i ako se realno može očekivati da će stanar imati doplatu.
Ključna reč je: odgovarajući deo.
Ako imate kauciju od 3.000 €, to ne znači automatski da stanodavac zbog potencijalne doplate Nebenkosten od nekoliko stotina evra sme bez dodatnog razloga da blokira svih 3.000 €.
Visina zadržanog dela treba da bude povezana sa realno očekivanim potraživanjem.
Kod godišnjeg obračuna akontacija Betriebskosten, § 556 BGB propisuje da obračun stanaru u pravilu mora biti dostavljen najkasnije do isteka dvanaestog meseca nakon završetka obračunskog perioda.
To nije isto što i 12 meseci od dana kada ste se iselili.
Na primer, ako je obračunski period kalendarska godina i iselite se 30. juna 2026, obračunski period za 2026. završava 31. decembra 2026. Rok za dostavljanje tog godišnjeg obračuna u pravilu traje do 31. decembra 2027.
Ako stanodavac nakon isteka tog roka traži doplatu, zakon u pravilu isključuje takvu naknadnu naplatu, osim ako stanodavac nije odgovoran za kašnjenje.
Upravo zato se može dogoditi da razuman deo kaucije ostane otvoren znatno duže od nekoliko meseci.
Mietkaution služi kao osiguranje potraživanja koja proizlaze iz konkretnog najma.
To mogu biti, na primer, neplaćene kirije, opravdane doplate Betriebskosten, određena potraživanja zbog štete na stanu ili druga potraživanja koja proizlaze iz ugovora o najmu.
Nakon završetka ugovora BGH dopušta da se u okviru obračuna novčane kaucije određena potraživanja stanodavca prebije sa pravom stanara na povrat kaucije.
To ipak ne znači da je svaka cifra koju stanodavac napiše automatski opravdana.
Ako vam zadržava novac, tražite konkretno objašnjenje:
šta vam se stavlja na teret, koliki je pojedinačni iznos, na osnovu čega se potraživanje traži i kako je iznos izračunat.
Ovo je jedna od najvažnijih zaštita stanara.
Prema § 538 BGB, promene ili pogoršanja stana koja nastaju ugovorenim i normalnim korišćenjem stanar ne mora da nadoknađuje kao štetu.
Stan nije hotelska soba koja posle nekoliko godina korišćenja mora izgledati kao nova.
Kod normalnog višegodišnjeg stanovanja očekivano je da određeni delovi stana pokazuju tragove korišćenja.
Potpuno druga situacija postoji kada je stvar zaista oštećena.
Na primer, razbijena vrata, ozbiljno oštećena sanitarna oprema, velika oštećenja podova izazvana nepažnjom, rupe u okvirima prozora ili vrata, uništena oprema ili druga oštećenja koja očigledno prevazilaze uobičajeno korišćenje mogu predstavljati osnov za naknadu.
Granica između normalnog habanja i stvarne štete u nekim slučajevima zavisi od starosti predmeta, trajanja najma, intenziteta korišćenja i konkretnog načina nastanka oštećenja.
Ne samo zato što želi da stan izgleda novo.
Kaucija nije fond za automatsku modernizaciju ili renoviranje nekretnine nakon svakog stanara.
Osnovno zakonsko pravilo jeste da je stanodavac taj koji treba da održava iznajmljeni prostor u stanju pogodnom za ugovoreno korišćenje.
Ako želi da novac za određeni rad naplati bivšem stanaru, mora postojati pravni osnov: na primer stvarna šteta koju je stanar odgovoran da nadoknadi ili važeća ugovorna obaveza.
Ne postoji pravilo da svaki stanar u Nemačkoj mora automatski kompletno da okreči stan pre iseljenja.
Tema Schönheitsreparaturen jedna je od pravno najkomplikovanijih oblasti nemačkog Mietrecht-a.
Mnogo zavisi od toga šta piše u ugovoru i, još važnije, da li je konkretna ugovorna klauzula pravno važeća.
BGH je tokom godina proglasio nevažećim različite vrste preširokih ili nepravednih standardnih klauzula.
Na primer, obaveza koja se preko standardnog ugovora prebacuje na stanara može biti problematična ako je stan predat nerenoviran ili u stanju kojem je bilo potrebno renoviranje, a stanar za to nije dobio odgovarajuću kompenzaciju. BGH je takvu praksu razmatrao, između ostalog, u predmetu VIII ZR 185/14.
Problematične mogu biti i rigidne klauzule koje zahtevaju renoviranje nakon tačno definisanih rokova bez obzira na stvarno stanje stana. BGH je kroz svoju praksu naglašavao važnost realnog stepena istrošenosti.
Zato rečenica u ugovoru „stan mora biti okrečen pri iseljenju“ nije sama po sebi dovoljna da zaključite da je zahtev stanodavca sigurno pravno ispravan.
U spornim slučajevima treba proveriti celu klauzulu.
Ni ovde ne postoji jednostavno pravilo „jedna rupa = šteta“.
Uobičajeno postavljanje slika, polica, ogledala ili drugih stvari može predstavljati normalno korišćenje stana. Deutscher Mieterbund navodi sudsku praksu prema kojoj Dübellöcher u određenom uobičajenom obimu mogu spadati u vertragsgemäßen Gebrauch.
Ali mnogo zavisi od mesta i obima bušenja.
Bušenje u običnom zidu nije isto što i bušenje u okviru prozora, vratima ili drugim elementima gde nastaje trajno oštećenje materijala.
Deutscher Mieterbund je, na primer, 2026. izvestio o presudi u kojoj su rupe izbušene u terasnim vratima ocenjene kao oštećenje koje više nije bilo pokriveno normalnim korišćenjem stana.
Problem mogu biti i neuobičajeno veliki broj rupa ili način bušenja kojim je značajno oštećena površina.
Ako prema važećoj Schönheitsreparaturklausel imate obavezu izvođenja određenih završnih radova, pitanje zatvaranja rupa može dodatno zavisiti i od te obaveze.
Zato su Übergabeprotokoll i fotografije izuzetno važni.
Idealno je dokumentovati stanje stana i prilikom useljenja i prilikom iseljenja.
Fotografišite zidove, podove, vrata, prozore, kuhinju, kupatilo i eventualna postojeća oštećenja.
Prilikom predaje stana treba zabeležiti i broj predatih ključeva, očitanja brojila i eventualne primedbe koje su tada utvrđene.
Ako mesecima kasnije nastane spor, takva dokumentacija može biti mnogo važnija od sećanja jedne ili druge strane.
Posebno čuvajte:
Mietvertrag, Übergabeprotokoll sa useljenja, Übergabeprotokoll sa iseljenja, fotografije i video snimke, komunikaciju sa Vermieterom ili Hausverwaltungom, potvrdu o predaji ključeva i dokaz o uplati prvobitne kaucije.
Stanodavac mora moći da objasni na osnovu čega od vas zahteva određeni iznos.
Ako se sa kaucijom prebijaju konkretna potraživanja, tražite detaljan Kautionsabrechnung odnosno obračun.
Nemojte se zadovoljiti samo porukom:
„Zadržavamo 1.500 € zbog renoviranja.“
Tražite da se navede šta je konkretno oštećeno, koji iznos se zahteva za pojedinačnu stavku i pravni odnosno činjenični osnov tog zahteva.
To vam omogućava da proverite da li se zaista radi o šteti koju ste vi prouzrokovali ili o redovnom održavanju i normalnom habanju koje je odgovornost stanodavca.
Ako njegova opravdana potraživanja zaista dostižu ili prelaze visinu kaucije, moguće je da nakon konačnog obračuna ne ostane ništa za povrat.
Ali ako je otvoreno potraživanje znatno manje od kaucije, treba razlikovati sporni odnosno potreban iznos od ostatka.
Posebno je BGH kod još nezavršenog Nebenkostenabrechnung govorio o pravu da se zadrži angemessener Teil, odnosno odgovarajući deo kaucije ako se očekuje doplata.
Drugim rečima, otvoren račun od nekoliko stotina evra nije automatska dozvola da se bez dodatnog razloga neograničeno drži nekoliko hiljada evra.
To se u Nemačkoj često naziva „Kaution abwohnen“.
To nije preporučljiv niti pravno siguran način završetka najma.
Svrha kaucije jeste da stanodavcu služi kao sigurnost, a ne da unapred zameni poslednje mesečne kirije. Berliner Mieterverein zato navodi da stanar ne može jednostavno da prestane da plaća poslednje kirije uz obrazloženje da stanodavac ionako ima kauciju.
Neplaćanjem kirije možete stvoriti novo potraživanje koje će zatim upravo biti predmet obračuna kaucije, uz moguće dodatne troškove.
Kod novčane kaucije postoji važna razlika između perioda dok ugovor još traje i perioda nakon njegovog završetka.
BGH je odlučio da tokom tekućeg najma stanodavac ne sme koristiti Mietkaution za sporna potraživanja prema stanaru.
Nakon završetka najma i obračuna kaucije pravna situacija je drugačija, jer kaucija tada upravo treba da posluži za konačno zatvaranje međusobnih potraživanja koja proizlaze iz najma.
Kod klasične Barkaution kamata pripada stanaru.
Prema § 551 BGB, prinos se dodaje kauciji i povećava iznos sigurnosti.
Zato kod konačnog povrata nemojte gledati samo iznos koji ste nekada uplatili.
Ako je kaucija trajala godinama, možete tražiti i obračun pripadajućeg prinosa, uzimajući u obzir zakonski način na koji je novac trebalo da bude uložen.
Nemojte ni sa svoje strane godinama ignorisati kauciju.
Za potraživanja za koja nije propisan poseban rok u nemačkom građanskom pravu u pravilu važi redovni rok zastare od tri godine prema § 195 BGB.
Prema § 199 BGB, redovna zastara u pravilu počinje na kraju godine u kojoj je potraživanje nastalo i poverilac zna ili bi bez grube nepažnje morao da zna relevantne okolnosti i dužnika.
Kod Mietkaution je pritom bitno kada je zahtev za povrat zaista dospeo, jer povrat, kao što smo objasnili, nije nužno dospeo već u trenutku predaje ključeva.
Ako je reč o većem iznosu ili se približava moguća zastara, ne čekajte poslednji trenutak.
Ako je prošao razuman period od predaje stana, a nemate jasan obračun, prvi korak je pisani zahtev.
Tražite Kautionsabrechnung i jasno navedite da želite informaciju o tome postoje li još potraživanja prema vama.
Ako deo kaucije zadržava zbog Nebenkosten, tražite da objasni koliki iznos zadržava i zbog čega smatra da je upravo taj iznos potreban.
Ako tvrdi da postoji šteta, tražite konkretne stavke i iznose.
Ako nema opravdanog razloga za dalji zastoj, možete mu postaviti razuman rok za uplatu, na primer 14 dana.
Komunikaciju je najbolje voditi na način koji kasnije možete dokazati.
Ako ni nakon toga ne reaguje, sledeći koraci mogu uključivati savetovanje kod lokalnog Mieterverein-a, pravno savetovanje, advokata za Mietrecht ili pokretanje postupka za naplatu odnosno sudskog postupka.
Recimo da ste platili kauciju od 2.400 €.
Iselili ste se pre šest meseci.
Stan je predat, nemate dug za kiriju i stanodavac nije prijavio nikakvu konkretnu štetu.
Jedino navodi da „čeka Nebenkostenabrechnung“.
U takvoj situaciji ne treba automatski prihvatiti da svih 2.400 € ostane blokirano do završetka obračuna.
Ako je eventualna doplata Nebenkosten realno samo nekoliko stotina evra, BGH praksa podržava mogućnost zadržavanja odgovarajućeg dela kaucije, a ne automatski celokupnog iznosa.
Tražite zato povrat nespornog ostatka i obrazloženje iznosa koji stanodavac želi privremeno da zadrži.
Stanodavac tvrdi:
„Stan mora kompletno da se okreči i odbijam 1.800 € od kaucije.“
Nemojte automatski prihvatiti zahtev.
Prvo treba proveriti da li uopšte imate važeću obavezu Schönheitsreparaturen.
Zatim treba proveriti stanje stana pri useljenju, sadržaj konkretne ugovorne klauzule, stvarno stanje pri iseljenju i razlog zbog kojeg se traži krečenje.
BGH praksa pokazuje da mnoge standardne renovacione klauzule ne proizvode efekat koji stanodavci ili stanari pretpostavljaju.
Nekoliko uobičajenih Dübellöcher nije automatski isto što i uništen zid.
Sudovi i udruženja stanara razlikuju normalno korišćenje od prekomernog ili destruktivnog bušenja.
Posebno treba razlikovati običan zid od trajnog bušenja u vratima, prozorima i drugim elementima gde se sama konstrukcija oštećuje.
Zato ni ovde nema univerzalnog pravila „stanodavac sme da naplati svaku rupu“.
Najskuplja greška često nije sama šteta, već nedostatak dokaza.
Stanar preda ključeve bez fotografija i bez potpisanog protokola, a nekoliko nedelja kasnije dobije zahtev za popravke za koje tvrdi da nisu njegova odgovornost.
Druga česta greška je da stanar sam prihvati svaku formulaciju iz Mietvertraga kao pravno važeću.
Treća je da ništa ne pita mesecima jer veruje da „stanodavac svakako ima pravo da šest meseci ništa ne kaže“.
Razuman period za proveru postoji. Neograničeno i neobrazloženo držanje tuđeg novca nije isto.
Ne postoji univerzalna zakonska odredba koja kaže da tačno nakon šest meseci cela kaucija automatski mora biti vraćena. BGH priznaje stanodavcu razuman rok za proveru potraživanja, koji zavisi od konkretnog slučaja i može u određenim okolnostima biti i duži od šest meseci.
Kod najma stambenog prostora maksimalno tri mesečne Kaltmiete, bez Betriebskosten koje su iskazane kao akontacija ili paušal.
Kod novčane kaucije imate pravo na tri jednake mesečne rate.
Da, ako godišnji obračun još nije završen i realno se očekuje doplata. Međutim, BGH govori o zadržavanju odgovarajućeg dela kaucije.
Ne automatski. Zavisi od ugovora, stanja stana i pravne valjanosti Schönheitsreparaturklausel.
Normalno habanje nastalo ugovorenim korišćenjem stana stanar prema § 538 BGB ne mora da nadoknađuje kao štetu.
Ne automatski. Uobičajene rupe mogu spadati u normalno korišćenje, dok prekomerno bušenje ili bušenje u vratima, prozorima i drugim osetljivim površinama može predstavljati oštećenje.
Ne automatski. Treba postojati realno očekivano potraživanje, a BGH dopušta zadržavanje odgovarajućeg dela kaucije.
To nije dozvoljen način jednostranog „trošenja“ kaucije i može dovesti do duga za kiriju i dodatnih troškova.
Kod klasične novčane Mietkaution pripadajući prinos pripada stanaru i povećava iznos kaucije, uz zakonske izuzetke.
Tražite pisanim putem Kautionsabrechnung, konkretno obrazloženje svih zadržanih iznosa i povrat nespornog dela kaucije. Ako nakon razumnog roka nema reakcije, proverite slučaj sa Mieterverein-om ili stručnjakom za Mietrecht.
Mietkaution nije novac koji stanodavac nakon vašeg iseljenja može proizvoljno da koristi.
Ona služi kao sigurnost za konkretna potraživanja koja proizlaze iz najma.
Stanodavac ima pravo na razumno vreme da proveri postoje li takva potraživanja, ali to nije isto što i pravo da bez objašnjenja neograničeno drži celu kauciju.
Ako postoji očekivana doplata Nebenkosten, može postojati pravo na zadržavanje odgovarajućeg dela.
Ako postoji stvarna šteta koju ste izazvali, može postojati pravo na naknadu.
Ali normalno habanje nije isto što i šteta, krečenje nije automatska obaveza svakog stanara, a ni nekoliko uobičajenih rupa od bušenja nije automatski razlog da vam se uzmu stotine evra.
Zato nakon iseljenja sačuvajte ugovor, Übergabeprotokoll, fotografije i svu komunikaciju.
A ako vam stanodavac zadržava novac, postavite jednostavno pitanje:
Šta tačno zadržavate, u kom iznosu i na osnovu kog potraživanja?
§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten: maksimalna visina kaucije, plaćanje u tri rate, odvojeno ulaganje i kamata. § 551 BGB – Gesetze im Internet
§ 538 BGB – Abnutzung der Mietsache: stanar ne odgovara za promene i pogoršanja nastala normalnim ugovorenim korišćenjem. § 538 BGB – Gesetze im Internet
§ 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche: šestomesečna zastara određenih zahteva zbog promena ili oštećenja stana. § 548 BGB – Gesetze im Internet
§ 556 BGB – Betriebskosten: godišnji obračun i rok od 12 meseci nakon završetka obračunskog perioda. § 556 BGB – Gesetze im Internet
§§ 195 i 199 BGB – Verjährung: redovni rok zastare i njegov početak. § 195 BGB § 199 BGB
BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05: razuman rok za obračun kaucije i zadržavanje odgovarajućeg dela zbog očekivanog Nebenkostenabrechnung.
BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23: prebijanje određenih zahteva za štetu sa pravom na povrat Barkaution i odnos prema zastari.
BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14: Schönheitsreparaturen kod nerenoviranog ili renoviranja potrebnog stana.
Napomena: Tekst služi za opšte informisanje o nemačkom Mietrecht-u i ne predstavlja individualni pravni savet. Kod spornog obračuna kaucije, većeg iznosa ili sudskog postupka konkretan Mietvertrag i okolnosti slučaja treba individualno proveriti.
0