Što se mijenja za stanare i vlasnike nekretnina u Njemačkoj 2026. godine?

Godina 2026. donosi niz značajnih promjena za tržište nekretnina u Njemačkoj. Stanari, vlasnici, ali i oni koji tek planiraju kupnju ili ulaganje u nekretninu, suočit će se s novim pravilima koja se odnose na najamnine, poreze, energiju i energetsku učinkovitost. Njemačka nastavlja balansirati između zaštite najmoprimaca, klimatskih ciljeva i financijske održivosti vlasnika nekretnina.

U nastavku donosimo detaljan pregled najvažnijih promjena i njihovog praktičnog utjecaja.

Produženje kontrole najamnina

Jedna od najvažnijih mjera za stanare jest nastavak primjene kontrole najamnina, poznate kao Mietpreisbremse. Ova mjera ostaje na snazi najmanje do kraja 2029. godine i odnosi se na područja s takozvanim napetim tržištem stanovanja.

U tim područjima nova najamnina ne smije biti viša od deset posto iznad prosječne lokalne najamnine utvrđene službenim indeksom, tzv. Mietspiegelom. Posebno važna novost za stanare jest mogućnost retroaktivnog potraživanja preplaćene najamnine do trideset mjeseci unatrag, čak i ako se ranije nisu formalno žalili.

I dalje postoje iznimke, osobito za novogradnju i stanove koji su prije prvog iznajmljivanja u potpunosti renovirani, no općenito se prava stanara dodatno jačaju.

Reforma poreza na nekretnine u punom učinku

Od 2026. godine reforma poreza na nekretnine ulazi u svoju punu primjenu. Novi izračuni temelje se na procjenama vrijednosti nekretnina iz 2022. godine, a za mnoge vlasnike to znači znatno veće godišnje porezne obveze.

U nekim slučajevima povećanje poreza iznosi nekoliko stotina eura godišnje, dok kod određenih nekretnina može prijeći i tisuću eura. Budući da se porez na nekretnine često prenosi na stanare kroz dodatne troškove, dio ovog financijskog opterećenja osjetit će i najmoprimci.

Stabilan, ali ne i povećan Wohngeld

Državna pomoć za stanovanje, poznata kao Wohngeld, nakon značajnog povećanja u prethodnim godinama, u 2026. ostaje nepromijenjena. Iznosi pomoći zadržavaju se na razini iz 2025. godine, a sljedeća veća prilagodba očekuje se tek 2027.

Iako stabilnost donosi određenu sigurnost, stručnjaci upozoravaju da rast cijena energije i najamnina postupno smanjuje stvarnu kupovnu moć ove pomoći.

Viši CO₂ porez i rast troškova energije

Njemačka dodatno pojačava klimatske mjere, a to se izravno odražava na troškove stanovanja. Sustav oporezivanja emisija CO₂ prelazi na aukcijski model, pri čemu se cijena po toni kreće između 55 i 65 eura.

To dovodi do viših troškova grijanja, osobito u zgradama koje koriste plin ili loživo ulje. Iako se trošak CO₂ poreza dijeli između vlasnika i stanara ovisno o energetskoj učinkovitosti zgrade, u praksi će mnogi stanari osjetiti rast mjesečnih računa.

Novi zahtjevi vezani uz grijanje i energetsku učinkovitost

Lokalne vlasti dobivaju sve veću odgovornost u planiranju energetske tranzicije. Veći gradovi obvezni su izraditi planove toplinske energije do kraja lipnja 2026. godine, dok manji gradovi i općine imaju rok do 2028.

Za vlasnike to znači da će se dugoročno sve više poticati ili zahtijevati prelazak na obnovljive izvore energije, poput dizalica topline ili centraliziranih sustava grijanja. Obveza zamjene zastarjelih sustava grijanja ostaje, a nakon 2029. godine udio obnovljivih izvora postaje još važniji.

Subvencije za renovacije uz strože uvjete

Državne potpore za energetsku obnovu zgrada i dalje postoje, ali su budžeti smanjeni, a uvjeti stroži. Najveće subvencije dodjeljuju se projektima koji donose visoku razinu energetske učinkovitosti.

Ključno je da se zahtjevi za potporu podnose prije početka radova, jer naknadne prijave nisu moguće. Vlasnici koji planiraju renovaciju trebaju se unaprijed detaljno informirati kako bi izbjegli gubitak prava na poticaje.

Renovacijske obveze za nove vlasnike

Kupnja starije kuće u Njemačkoj 2026. godine često podrazumijeva dodatne obveze. Novi vlasnici u pravilu moraju provesti određene energetske renovacije u roku od dvije godine od kupnje.

Najčešće se radi o zamjeni sustava grijanja, toplinskoj izolaciji krova ili poboljšanju energetske učinkovitosti instalacija. Dugogodišnji vlasnici i zaštićeni povijesni objekti mogu imati iznimke, ali za nove kupce ova obveza postaje važan financijski faktor.

Solarni sustavi i pametna brojila

Njemačka nastavlja snažno poticati korištenje obnovljivih izvora energije. Sve više saveznih država uvodi obvezu ugradnje solarnih panela, posebno kod novogradnje ili prilikom veće renovacije krova.

Istovremeno se širi obvezna uporaba pametnih brojila električne energije, osobito za kućanstva s većom potrošnjom ili ona koja koriste fotonaponske sustave i dizalice topline.

Tržište stanovanja ostaje napeto

Unatoč regulatornim mjerama i poticajima, tržište stanovanja u Njemačkoj i dalje ostaje pod pritiskom. Izgradnja novih stanova ne prati potražnju, osobito u velikim urbanim sredinama.

Posljedica toga je nastavak rasta cijena najamnina i otežan pristup pristupačnom stanovanju, čak i uz postojeće zaštitne mehanizme za stanare.

Zaključak

Promjene koje stupaju na snagu 2026. godine dodatno učvršćuju smjer njemačke stambene politike. Stanari dobivaju jaču pravnu zaštitu, ali se suočavaju s višim troškovima energije. Vlasnici pak preuzimaju veće porezne i energetske obveze, uz sve snažniji pritisak na energetsku učinkovitost nekretnina.

Za sve sudionike tržišta nekretnina ključno je pravovremeno informiranje, financijsko planiranje i prilagodba novim pravilima koja će oblikovati njemačko stanovanje u godinama koje dolaze.

0